Земельні торги: продаж
Продаж земельних ділянок на земельних торгах — у звичайному форматі або з переважним правом, коли ділянкою користується власник розташованої на ній нерухомості.
Що має бути зроблено до цього
Ділянка сформована й зареєстрована, лот підготовлений, у профілі позначено напрямок земельних торгів. Для формату з переважним правом потрібні дані носія права.
Про напрямок
Механіка та строки збігаються з орендою землі: три раунди, 3 хвилини на хід, кінцевий строк подання ввечері напередодні, внески за годину до нього. Відмінності — у предметі (ціна продажу, а не орендна плата) і в наявності формату з переважним правом.
- Переважне право має користувач ділянки або власник нерухомості на ній — за Земельним кодексом.
- Окремий період передачі переважного права: носій права може передати його іншій особі, і в цьому напрямку для цього передбачено власний період процедури.
- Голландського формату немає.
Документи заявки підписуються КЕПом
У земельних напрямках документи учасника мають бути підписані кваліфікованим електронним підписом — саме КЕП, а не звичайний удосконалений електронний підпис. Це вимога до земельних торгів, і вона стосується всіх типів документів заявки. Попередьте про це учасників в описі вимог до документів: відмова через непідписаний або неправильно підписаний файл — типова причина недопуску.
Маршрут створення
Маршрут напрямку
- Створити процедуруЗемельні торги — продаж, звичайний формат або з переважним правом.
- Ділянка й умовиКадастровий номер, площа, цільове призначення, обмеження.
- Дані носія переважного праваЛише для формату LSP. Без них публікація не пройде.
- Ціна, внески, крок, витрати на підготовку
- Документи й публікація
- Період передачі переважного праваНосій права може передати його іншій особі.
- Приймання заяв → торги → протокол → договір → розрахунки
Створення аукціону
Крок 1. Обрати формат і відкрити форму
Меню Аукціони → Моєї організації → кнопка Створити процедуру. У переліку типів напрямок представлений двома окремими типами:
- Земельні торги - продаж — звичайний англійський аукціон, код лота
LSE; - Земельні торги - продаж з переважним правом — код лота
LSP; обирайте його, лише якщо є носій переважного права, дані якого ви готові оголосити.
Перелік показує тільки ті типи, напрямки яких позначені у вашому акаунті й підтверджені. Та сама перевірка повторюється при публікації, тож без підтвердженого напрямку кнопка публікації не спрацює й на готовій чернетці.
Де форма показує помилки
Форма перевіряється на льоту, і повідомлення про помилку з’являється під тим полем, якого воно стосується. Зведеного списку помилок угорі сторінки немає — якщо збереження «не відбувається», прокрутіть форму згори вниз і шукайте підсвічене поле.
Крок 2. Тип процедури, дата торгів, номер лота
- Тип процедури — підставлений з переліку; змінити його можна й тут, доки чернетка не збережена.
- Період аукціону (з) — обов’язкове. Вихідний або святковий день форма не приймає, і дату, ранішу за найближчу дозволену, теж — під полем з’явиться підказка з найближчим можливим часом старту. До Центральної бази даних передається лише дата: точний час старту призначає система.
- Номер лота — ваш внутрішній номер, не обов’язковий.
- Порядковий номер аукціону — від 1 до 10. Значення більше за 1 розкриває обов’язкове поле Номер попереднього аукціону, яке приймає ідентифікатор виду
LSE001-UA-…абоLSP001-UA-….
Крок 3. Ціна, внески і крок аукціону
Предмет торгів — ціна продажу ділянки (або права суперфіцію чи емфітевзису), і саме від неї рахуються внески.
- Поле суми в блоці Стартова ціна і Валюта — обов’язкові; валюта лише гривня.
- Гарантійний внесок, Реєстраційний внесок, Мінімальний крок — усі три обов’язкові. Формули — у розділі «Внески і крок аукціону» нижче.
- Нормативна грошова оцінка та Експертна грошова оцінка — не обов’язкові, але потрапляють в оголошення.
- Сума витрат (видатків), здійснених на підготовку лота і чекбокс «з ПДВ» — сума, яку переможець відшкодовує окремо від ціни.
Крок форма підставляє сама
Щойно ви вводите стартову ціну, поле кроку заповнюється значенням у 1 % від неї. Збереження пропускає лише крок у межах 1 % ± 1 грн — інакше під полем з’явиться «Мінімальний крок торгів має дорівнювати 1% (+/- 1 грн) від початкової вартості».
Крок 4. Тип продажу
Тип продажу — обов’язкове поле з трьома значеннями: Продаж земельних ділянок, Продаж прав суперфіцію, Продаж прав емфітевзису. Від нього залежить, що саме бачить учасник у картці лота, тож не лишайте значення за замовчуванням, якщо продаєте право, а не ділянку.
Крок 5. Назва, опис і текстові умови лота
- Назва аукціону — обов’язкова, до 500 символів.
- Опис аукціону — обов’язковий.
- Додаткові відомості, Порядок та можливий час ознайомлення з лотом, Обтяження прав на земельну ділянку, обмеження у використанні земель, Містобудівні умови земельної ділянки, Перелік та вимоги до оформлення документів — не обов’язкові.
Попередження про КЕП пишіть тут
У полі Перелік та вимоги до оформлення документів прямо зазначте, що документи заявки підписуються кваліфікованим електронним підписом — це найдешевший спосіб зменшити кількість недопусків.
Крок 6. Носій переважного права (лише формат LSP)
У форматі з переважним правом одразу під текстовими полями йдуть два згортні блоки: Дані про учасника з переважним правом і Дані про учасника з переважним правом другої черги. Розгорніть перший, натиснувши на його заголовок.
- Інформація щодо підтвердження повноважень — текстове поле.
- Пріоритет учасника — у першому блоці доступне значення З переважним правом, у другому — З переважним правом другої черги.
- Код ЄДРПОУ або ІПН або паспорт, Повна юридична назва організації, Ідентифікатор — обов’язкові.
- Адреса: Країна (лише Україна), Область, Населений пункт, Адреса — обов’язкові; Поштовий індекс — рівно 5 цифр; окремо є поле коду адміністративно-територіального устрою.
- Дата початку дії договору оренди з поточним орендарем і Дата закінчення… — друга має бути пізнішою за першу, інакше під полем з’явиться помилка.
- Орендна ставка (сума на рік) учасника з переважним правом.
Другий блок заповнюється, лише якщо носій права другої черги справді є; порожнім він не заважає збереженню.
Формат LSP без носія права не публікується
Публікація окремо перевіряє наявність першого носія переважного права. Якщо блок порожній, система покаже «Потрібно додати інформацію про учасника з переважним правом» і поверне вас у форму редагування. Якщо носія права немає — використовуйте звичайний формат LSE, а не порожній LSP.
Коди ЄДРПОУ/ІПН двох носіїв мають бути різними: інакше під полем коду другого блоку з’явиться «ІПН/ЄДРПОУ учасників з переважним правом мають бути різними». І пам’ятайте, що ознаку переважного права заявці присвоює Центральна база, звіряючи код із заявки з тим, що ви оголосили, — помилка в одній цифрі знімає право.
Крок 7. Документи оголошення
Блок документів іде перед складом лота і доступний лише до публікації. Кнопка Додати документи приймає кілька файлів за раз (до 30). Для кожного завантаженого файлу назва підставляється з імені файлу, а вам треба обрати Тип документа; для «Фотографічних зображень…» відкривається ще поле Сортування.
| Тип документа | Коли потрібен |
|---|---|
| Фотографічні зображення земельної ділянки та ілюстрації | Обов’язковий для публікації. |
| Проєкт договору | Обов’язковий для публікації. |
| Паспорт торгів | За потреби. |
| Копії документів та матеріалів на лот | За потреби. |
| Кваліфікаційні вимоги | Якщо до учасників є окремі вимоги. |
| Погодження змін до опису лоту. Опис причин редагування | Тільки після публікації — для внесення змін. |
Поки обох обов’язкових типів немає, форма показує жовте попередження «Необхідно завантажити наступні документи: …».
Крок 8. Склад лота: земельна ділянка
Предмет лота рівно один. Обов’язкові поля:
- Опис об’єкта.
- Кваліфікація видів цільового призначення земель — код КВЦПЗ (01 — сільськогосподарського призначення, 02 — житлової забудови, 03 — громадської забудови й далі за довідником).
- Класифікація видів земельних угідь — довідник КВЗУ, кілька значень.
- Площа ділянки, га — до чотирьох знаків після коми.
- Кадастровий номер — маска
0000000000:00:000:0000. - Тип власності — Державна, Комунальна, Приватна або Сумісна.
Необов’язкові: Право користування чужою земельною ділянкою (значення «Є» приймається, лише якщо власність приватна або сумісна і цільове призначення — розділ 01), Наявність обтяжень, Наявність співвласників, Наявність інженерних мереж, координати (широта й довгота заповнюються разом; є кнопка (обрати на мапі)).
Площа понад 1000 гектарів
При збереженні з’явиться вікно «Ви вказуєте площу земельної ділянки більше 1000 гектарів» з вибором Підтвердити або Виправити площу. Це захист від зайвого нуля.
Крок 9. Адреса ділянки
У тому ж блоці: Країна (лише Україна), Область, Населений пункт, Поштовий індекс (5 цифр) і Адреса — обов’язкові. Обов’язковий і Код об’єктів адміністративно-територіального устрою України: почніть вводити назву громади й оберіть значення зі списку. За цими даними лот шукають у каталозі за регіоном.
Крок 10. Банківські рахунки
Форма показує щонайменше один блок; зелена кнопка + додає наступні, а Заповнити реквізити з мого профілю підставляє дані вашої організації.
- Призначення банківського рахунку — Плата за лот, Плата за підготовку лота, Гарантійний внесок, Забезпечувальний депозит.
- Валюта — обов’язкова в кожному блоці.
- Назва банку — обов’язкова; Призначення платежу й Опис — за потреби.
- Реквізити одержувача: код, ідентифікатор і повна юридична назва — обов’язкові.
- IBAN — дві латинські літери та 27 цифр.
Без рахунку «Плата за лот» публікація не пройде
Публікація перевіряє, що серед рахунків є хоча б один із призначенням Плата за лот; поки його немає, кнопка мовчки повертає вас на картку. Якщо витрати на підготовку лота стягуються окремо, додайте другим блоком рахунок Плата за підготовку лота — інакше реквізити доведеться передавати переможцеві поза системою.
Крок 11. Зберегти чернетку і опублікувати
Кнопка Зберегти створює чернетку, яку бачите лише ви. На картці доступні Публікація, Змінити, Видалити, Копія.
Натисніть Публікація й підтвердьте дію. Порядок перевірок: підтверджений напрямок → (для LSP) носій переважного права → два обов’язкові документи → рахунок «Плата за лот» → усі поля форми. Після успіху аукціон отримує ідентифікатор виду LSE001-UA-… чи LSP001-UA-… і статус Редагування доступне; замість Видалити з’являються Скасувати і Додати документ.
Редагувати опублікований лот можна лише з поясненням
Щоб відкрити форму редагування опублікованого аукціону, спершу прикріпіть документ типу Погодження змін до опису лоту. Опис причин редагування. Зміни в оголошенні деактивують уже подані заявки — учасники підтверджуватимуть їх наново.
Особливості заповнення
Період передачі переважного права
У форматі з переважним правом Центральна база виділяє окремий період, у якому носій права може передати це право іншій особі. Він іде до періоду подання пропозицій. Якщо передача відбулася, ознака переважного права перейде на нового носія.
Дані носія права звіряються за кодом
Ознаку переважного права заявці присвоює Центральна база, порівнюючи код ЄДРПОУ або ІПН із заявки з тим, що ви оголосили. Помилка в одній цифрі — і право не спрацює. Докладніше — «Аукціон з переважним правом».
Торги під виконавчим провадженням або з предметом іпотеки
Для таких лотів схема розрахунків інша: переможець вносить забезпечувальний платіж протягом 15 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу — у розмірі своєї цінової пропозиції плюс витрати на підготовку лота. Це відображено окремим періодом у ланцюжку процедури.
Внески і крок аукціону
Гарантійний внесок
Внесок = 0,3 × Стартова ціна, але не більше 2500 прожиткових мінімумів для працездатних осіб
У продажу землі базою є стартова ціна продажу лота — та сама сума, яку ви вводите у полі стартової ціни (у продажу прав суперфіцію чи емфітевзису — стартова ціна відповідного права). Верхня межа рятує від захмарних сум на дорогих ділянках.
Підстава: Земельний кодекс України, ст. 135 ч. 7.
Реєстраційний внесок
Внесок = 0,1 × МЗП
Мінімальна заробітна плата — станом на 1 січня року оприлюднення оголошення. На лоті, оголошеному торік, буде торішня сума, і це не помилка.
Підстава: Земельний кодекс України, ст. 135 ч. 7.
Крок аукціону
Крок = 1 % × Стартова ціна лота
Регламент ЕТС дозволяє організаторові англійського аукціону обрати крок у межах 1–10 % стартової ціни, але форма створення підставляє й перевіряє саме 1 %: значення поза межами 1 % ± 1 грн вона не приймає. Крок рахується від стартової ціни й не змінюється протягом торгів.
Підстава: Регламент ЕТС ЦБД2, розділ 1.
Чому тут формули, а не суми
Розміри внесків прив'язані до мінімальної заробітної плати, неоподатковуваного мінімуму або прожиткового мінімуму й змінюються щороку, а базою розрахунку в різних напрямках є різні величини. Тому наводимо формулу й норму; точну суму рахуйте на дату оприлюднення оголошення. Загальна довідка — «Внески і крок аукціону».
Періоди
Порядок періодів задає Центральна база даних. Що означає кожен із них — у словнику періодів.
| Лот | Періоди процедури | Періоди щодо переможця |
|---|---|---|
| LSE | Період редагування (замовник ще може змінити оголошення) → Період запитань (учасники ставлять запитання) → Період відповідей (замовник відповідає на запитання) → Період подання пропозицій (приймання заяв на участь) → Період аукціону (торги в модулі аукціону) → Період кваліфікації (кваліфікація переможця, протокол, договір) | Період підписання протоколу (оформлення й публікація протоколу) · Період підписання договору (підписання підсумкового документа) · Період оплати (оплата переможцем) |
| LSP | Період редагування (замовник ще може змінити оголошення) → Період запитань (учасники ставлять запитання) → Період відповідей (замовник відповідає на запитання) → Період передачі переважного права (носій переважного права може передати його іншій особі) → Період подання пропозицій (приймання заяв на участь) → Період аукціону (торги в модулі аукціону) → Період кваліфікації (кваліфікація переможця, протокол, договір) | Період підписання протоколу (оформлення й публікація протоколу) · Період підписання договору (підписання підсумкового документа) · Період оплати (оплата переможцем) |
Статуси
| Статус | Що означає |
|---|---|
| Редагування доступне | Оголошення опубліковано, його ще можна редагувати. |
| Прийняття заяв на участь | Триває приймання заяв на участь. |
| Земельні торги | Торги йдуть або ось-ось почнуться. |
| Очікується оприлюднення протоколу | Торги завершено, замовник оформлює результати. |
| Очікується підписання договору / акту (в окремих типах — LSP: Очікується підписання договору) | Готується підсумковий документ. |
| Очікується оплата | Переможець має внести кошти. |
| Торги не відбулися | Немає заяв, або переможець не уклав договір. |
| Торги скасовано | Замовник зупинив процедуру, оприлюднивши причину. |
| Торги завершено. Договір / акт підписано (в окремих типах — LSP: Торги завершено. Договір підписано) | Процедура закрита успішно. |
Документи
Документи оголошення
| Тип документа |
|---|
| Фотографічні зображення земельної ділянки та ілюстрації |
| Паспорт торгів |
| Копії документів та матеріалів на лот |
| Кваліфікаційні вимоги |
| Проєкт договору |
| Погодження змін до опису лоту. Опис причин редагування |
| Цифровий підпис |
Документи заявки учасника
| Тип документа |
|---|
| Заява на участь |
| Копія паспорта або документа, що посвідчує особу |
| Копія ІПН |
| Копія витягу з ЄДРПОУ або документ про реєстрацію у державі місцезнаходження |
| Інформація про кінцевого бенефіціарного власника |
| Документ, що підтверджує сплату реєстраційного внеску |
| Документ, що підтверджує сплату гарантійного внеску |
| Документи що підтверджують відповідність вимогам |
| Підстави для допуску дискваліфікованого учасника |
| Протокол аукціону |
| Цифровий підпис |
Повна матриця документів заявки — у довідці «Документи заявки: що завантажувати».
Якщо щось пішло не так
Носій переважного права не отримав ознаку
Звірте код у блоці носія права з кодом в його профілі. Виправити дані можна лише в періоді редагування — і виправлення деактивує вже подану заявку.
Чи обов’язково оголошувати носія переважного права
У форматі LSP — так, без нього публікація не пройде. Якщо носія права немає, використовуйте звичайний формат LSE.
Переможець не вніс забезпечувальний платіж
Це підстава вважати його таким, що ухилився. Дивіться інструкцію «Протокол і договір» щодо дискваліфікації.
Форма не приймає мінімальний крок
Під полем з’являється «Мінімальний крок торгів має дорівнювати 1% (+/- 1 грн) від початкової вартості». Крок підставляється автоматично при введенні стартової ціни — не переписуйте його вручну; якщо ціну змінили пізніше, введіть її ще раз, щоб крок перерахувався.
Натиснув «Публікація», а нічого не сталося
Найчастіше серед банківських рахунків немає жодного з призначенням Плата за лот — у цьому випадку система мовчки повертає на картку. Якщо бракує документів, натомість з’явиться жовте попередження зі списком: для продажу землі обов’язкові «Фотографічні зображення земельної ділянки та ілюстрації» і «Проєкт договору».
Другий носій переважного права не зберігається
Перевірте код: ЄДРПОУ/ІПН двох носіїв мають відрізнятися, інакше під полем коду другого блоку з’явиться помилка. Другий блок узагалі не обов’язковий — якщо носія другої черги немає, лишіть його порожнім.
Не відкривається редагування опублікованого лоту
Спершу прикріпіть документ типу Погодження змін до опису лоту. Опис причин редагування — без нього форма редагування не відкриється.
Кадастровий номер «не вводиться»
Поле має маску 0000000000:00:000:0000. Двокрапки система ставить сама, вводьте лише цифри.
Нормативна основа
Нижче — акти, якими керується цей напрямок. Там, де на сторінці названо конкретний строк чи відсоток, підстава саме тут.
- Земельний кодекс України, глава 21 (ст. 135–139), зокрема ст. 135 ч. 7 щодо внесків.
- ПКМУ № 1013 — Порядок підготовки та проведення земельних торгів.